楼市政策呼风唤雨时代终结市场有高独立性

2018年09月07日 来源:

楼市政策呼风唤雨时代终结 市场有高独立性

从试探到默许下的瓦解

从取消限购已不再是到不取消限购才是,中国楼市依旧充满传奇。

6月26日,自呼和浩特率先打响取消限购第一枪后,到上周末哈尔滨宣布全面取消限购。短短一个半月,高达37个城市不同程度退出了限购的历史舞台。截至目前尚未取消或者松绑限购的城市仅有9个,包括北上广深四大一线城市,以及三亚、珠海、南京、银川、西宁等二三线城市。

通过梳理限购版图,限购虽时间短暂,但历经三个阶段。一是试探政策阶段,早前佛山、沈阳和长沙等地松绑限购的举动的均被叫停,即便标杆意义的呼和浩特,也历经一波三折。均可理解为对政策的试探,因为限购红线被视作分类调控不可触碰的红线。通过先放风,以便观察市场情绪。在遭遇民众的强烈抵触,舆论谴责后,地方政府被迫无奈叫停。由于中央反映冷淡,这又加大了地方政府再次试探动机。

二是只做不说阶段,与其接受舆论的炮轰,还不如低调行事。各地在学习呼和浩特和济南的取经上,采取了避其锋芒的策略,遮遮掩掩的通过微博、口头等非官方文件形式悄悄放松。三是全面放开阶段,这期间既有中央的默许,也有舆论对限购放松的疲劳,全面放松由此被撕开。

从限购放松城市的特点来看,又可分为分为三类:第一种是较为赤裸裸的全面取消、中止限购的城市。如呼和浩特、济南、温州、海口、昆明、长沙、太原、合肥、南昌、哈尔滨等城市。这些城市绝大都数以省会城市为中流砥柱。

第二种是半限半购状态的城市,这其中又分为对重点区域限购,如郑州,在市内五区、郑东新区购买住房不再需要提供住房套数、纳税和社保等情况证明;也分为对购房面积的限制,如苏州、杭州取消90㎡以上住房限购;还有混合限购,既划定区域又设限面积大小。比如青岛、宁波、厦门、杭州等。这些城市主要集中于沿海地区或者房价稍高的城市。第三种是虽未证实发文,但口头上通知,实际上名存实亡的城市,比如长春、大连、石家庄、乌鲁木齐、徐州等。

而仍然坚守限购的9个城市中,银川和西宁内陆城市由于范围和力度本来就很小,再加上人口净流入较少,房价上涨压力本来就小,因此是否取消限购意义不大。北上广深四大堡垒城市,相当长时间供小于求的逻辑很难打破。剩下的三亚、珠海、南京之所以行动迟缓,其实,这些沿海城市价格本来就不便宜。

针尖上的芭蕾表演秀

如期说限购的瓦解是地方政府一步步试探的结果,倒不如说是针尖上的芭蕾表演秀。因为楼市决策在任何一个国家都是走钢丝般的政治游戏,所有决策者都知道,弄垮这个行业并不难,重新扶起来却如登天

楼市政策呼风唤雨时代终结市场有高独立性

一方面,中国楼市经历需求投资投机阶段的变迁,如今则进入疯狂的庞氏融资阶段。由于我国房地产业高度依赖于银行体系,而直接融资又不发达,这直接导致地产商不惜以高利贷来维持经营。于是,房企杠杆率水平居高难下,目前上市房企杠杆率水平达到80%左右。

与此同时,房奴不惜以三代人的储蓄甚至生活费来还贷,银行不惜以净资产的股权价格来发行优先股以保证存贷比和放贷顺利进行。这些疯狂举动的背后,都是地价楼价永恒上涨论。事实上,银监会目前披露的数据显示,截至二季度末,中国的银行业金融机构总负债为156万亿。银行债务之高,杠杆水平之大,已成为不可承受之重。一旦抵押品如土地和房产出现大幅贬值,诸多人将面临破产。目前资金断供现象就是在发出警示信号。

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