广州楼价跌回年初水平专家政府请放开楼市

2018年07月04日 来源:

广州楼价“跌”回年初水平 专家:政府请放开楼市

广州市国土房管局官方站公开数据显示,广州一手住宅楼签均价今年4月开始下降,最近几个月持续在去年底、今年初的价格水平间徘徊。广州市国土房管局统计数据称,今年8月一手住宅楼签均价16123元/平方米。此数据能代表广州实际楼价吗?开发商和业内专家都笑了。

商品住宅预售上价格申报政策的实施被认为是广州楼市调控开始采用全面限价手段。在限价、高端楼盘限预售证、限签等多管齐下的楼市调控背景下,开发商通过双合同拆分房价,既满足了政府限价要求,又保障了自身利润。以双合同的面目出现后,广州市多个一手楼盘的签约价甚至已明显低过周边素质相当的二手楼盘。

有专家认为,在政府指导之下,今年4月以后的广州一手住宅楼的实际均价,其实谁也不知道,国土局恐怕也不知道。而根据开发商配合政府的限价行为来判断,政府要完成今年的楼市调控任务,还是有胜算。可是,这样的调控即便完成,对于需要购房的刚需百姓又有多大意义呢?

市国土局

合指导价才发预售证理论上已控制一手楼价

今年4月24日,为调控楼市价格,广州开始实行商品住宅预售上价格申报政策,开发商需通过络价格申报才能获得预售证。至此,广州一手楼市场双合同盛行,一手楼签均价的统计样本,已偏离了购房者的实际承受水平。

以双合同的面目出现后,广州市多个一手楼盘签约价甚至明显低过周边素质相当的二手楼盘。

广州市的双合同现象最早出现在增城、从化,今年4月底,在全市各区蔓延开来。

2011年4月从化、增城对楼盘单盘进行了价格限制。今年2月,国务院常务会议出台新国五条楼市调控措施。要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。今年4月24日,广州市开始实行商品住宅预售上价格申报政策。

商品住宅预售上价格申报政策的实施被认为是广州楼市调控开始采用全面限价手段。政策要求,广州开发商预售商品住宅申请预售证前面,要先登录指定站申报预售价格。申报价格若未通过,需按系统提示调整价格,方能通过审核拿到预售证。

该政策出台后,广东保利地产董事长余英就在其实名认证的微博上调侃国土房管局亲自定价。某发展商营销负责人黄连也认为,依照目前的申报制度,开发商甚至可以无需自行定价。

据黄连介绍,此前广州对一手楼实施一房一价政策时,开发商申请预售证需做好每一套待售房源的价格表递交。只要做到明码标价,一般都能通过。而现在

广州楼价跌回年初水平专家政府请放开楼市

,每套房申请预售证都需要单独在络上申报价格,经常出现通不过的情况。猜密码一样,试中为止。申请上百套房的价格,可能要试一日左右。

黄连透露,其实递交申请预售证申请资料后,国土房管部门会有相关人员口头告知所申请产品大概的指导均价,供开发商以此为参照申报。具体单套房的指导价范围,则在此指导均价高30%、低15%范围间浮动。但由于同一楼盘所售房屋由于楼层、朝向、户型的差异,售价各不相同。虽然知道指导均价,但申报的工作量还是繁琐而庞大。后来,黄连他们干脆就找找门路,向政府打听到具体的指导价,直接以此价格申报。省时省力。比如一些房子原来预期售价是卖1.5万元,但我们主动投降报1万元,这样房管局就会马上批了。

只有满足政府指导价要求才能获得预售证。多位业内人士认为,依照目前的政策,政府理论上已经可以随意控制一手楼价格数据了。

关于指导价制定的标准,广州市国土房管局从未对外发布。开发商能直接获知的,也只是自己楼盘的指导价。我们不知道政府是凭借什么依据制定这个价格,也无从得知所有的价格是否遵照同一个标准制定。

广州市国土房管局10月1日回应南沙限价是否放宽问题时曾表示,预售指导价是根据广州房地产调控目标,由楼盘所在区域和周边市场运行情况综合制定。市辖区内的预售指导价统一一次性确定,并由电脑锁定,不可以随意调整,杜绝自由裁量权和权力寻租。

调控楼市手段多样穗限价限售还限签?

除被指限价的商品住宅预售上价格申报政策外,广州国土房管部门还采取了高端楼盘限售等手段进行楼市调控。有开发商认为,部分楼盘签也受到了限制。

多位开发商称,即便已经满足政府指导价要求,但中心区楼盘和高端楼盘预售证还是很难拿。有一段时间,中心城区或者高端楼盘一个楼盘一次申请只批下来50套预售证,有时甚至更少,某发展商营销负责人黄连说。越秀区某个有上百套房源的全新楼盘今年7月中旬申请预售证,到目前为止只拿到28套房子的预售证。

多位楼盘营销人士证实,目前政府对中心区楼盘及高端楼盘的签越来越严格,他们觉得这也是政府对楼市调控的手段之一。今年6月以前,基本每个月还可以签10套至20多套,从7月份开始到现在,基本每个月就只能签三五套,或者七八套。某中心区楼盘从去年第四季度开盘至今已卖了400多套房子,但至今只签了100多套。而番禺区某卖3万多元/平方米的高端楼盘去年至今已卖了200多套房,但到现在只签了约20%。有开发商称,签页面根本上不去,如果没收到政府的私下通知就没法签。

广州是否正实施限签政策,范围如何?截止昨晚交稿时,广州市国土房管局尚未对此问题进行回应。今年3月,广州市国土房管局副局长黄文波在接受南都采访时曾表示,广州从去年底就通过对高端楼盘限售进行楼市调控。此举意在控制高价商品房上市的规模和交易节奏,以免让高端楼盘成交价拉高市场均价,误导市场预期。

开发商

应对限价有一套签双合同拆分房价

面对广州市国土局对一手楼价格的指导,双合同成了开发商最好的应对之策。也就是说,开发商将楼盘实际售价分成两部分:名义上的对外售价控制在政府规定范围内,超出此范围的价格则以其他名义签订补充协议,最常见的便是打着装修费之名来签约。

多名开发商表示,出此下策也是不得已为之。因为目前政府给出的指导价低于市场价一两千元或万元以上不等。如按照明显偏离市场价的指导价卖房,利润肯定会降低,极端的甚至出现亏本的可能。但指导价其实就是单套房屋获取预售证的最高限价,要么就接受,要么就别想拿预售证,某发展商营销人士王小勇说。

王小勇透露,公司旗下楼盘在某中心区近期申请预售证时就遇到这个情况:结合周边今年的土地拍卖价,他们的楼盘最高起码可以卖3万元/平方米,但指导价大约在2万元/平方米。以指导价来卖,虽不至于亏本,但相当于我们从拍地到现在建好房子到卖房都是义务劳动了,完全没有利润可言。王小勇说。他认为,在指导价操作下,唯有双合同是对开发商和买家最好的契约。

虽然签订双合同在售价上并无损失,但开发商却未因此高枕无忧。双合同中装修款部分与实际装修价值差距明显便是其担心所在。

业内人士估算,目前广州一手楼顶级豪宅的装修也就每平方米8000元左右,普通楼盘装修价值大约在每平方米元间,双合同中装修款较实际装修价值翻翻的楼盘比比皆是。若引入三方机构评估,很容易就能算出名义上的装修价与实际装修价值间的差距。那么业主就有理由诉诸法律,要求退房或者退还差价。

对此,开发商们已预先设置招数规避此风险:有开发商已在装修合同上标注免责条款,在合同上不起眼的角落里列出如下字眼业主收楼发现交标与预想不同,不会提出异议。

中介数据

9月广州二手楼均价超两万元

环比微涨,同比大涨近两成

南都讯邱永芬刚过去的9月,广州二手楼市延续8月涨势,均价仍超20000元/平方米。中介数据显示,天河、海珠、越秀、荔湾四区9月二手楼均价均超过2.2万元/平方米。

据中介机构中原地产介绍,9月全市二手楼成交均价最高的区域当属天河区,成交量环比下降超一成,成交均价为28520元/平方米,环比升3%。天河北板块的刚需楼盘总价一般在200万元左右。

为何均价偏高?满堂红研究部高级经理周峰分析,受20%个税政策影响,持证过五年的二手房源今年上半年消耗过快。目前,房产证未过五年的二手房源重新占主导,由于其支出成本较大,再次出售时也无法给买家太多还价空间,因而高价物业仍旧保持一定的成交比例。

另据了解,房贷收紧令一次性付款买家略有增加。9月份通过满堂红购房的一次性付款买家从8月的29.5%回升至9月的31.8%,而通过合富置业购房的一次性付款买家亦达32.9%。

数据失真政府调控意义何在?

广州市国土房管局官上公开信息显示,连续5个月上涨后,一手住宅楼签均价在今年4月首次下跌。4月是广州市一手住宅楼限价的第一个月,之后房价持续下跌,至6月的一手住宅签均价降至去年年底水准15261元/平方米。再小幅连涨价2个月,至8月达到16123元/平方米,但仍低于今年2月均价。

依照今年不高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入涨幅的调控目标,若以2012年全年一手楼签均价14044元/平方米为基础,今年广州楼市调控目标应为15097元/平方米;若以去年12月一手楼签均价为基础,今年广州楼市调控目标应在16665元/平方米。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,从目前的趋势来看,完成今年的楼市调控任务,政府还是有胜算。但2013年4月以后的广州楼价,已经是失真的楼价。政府通过指导价,限售、限签等办法,直接干预成交结构和成交价格。这样的调控即便完成,但对于需要购房的刚需百姓也并无意义。

目前广州购房者承担的一手楼均价实际上到底有多高?中原地产项目部总经理黄韬称,中原地产根据自己代理的楼盘的实际售价以及对10区一手楼价格的监测估算,预计今年8月广州一手楼实际均价在17800元左右。比政府公布数据每平方米高出1677元。

但这一数字也未得到业界的认同。赵卓文就对此不以为然不知真实的成交量、没有明晰的成交结构、一手楼签成交价与实际售价间的差距又各不相同,怎么估算得出准确价格呢?没有人知道现在广州真实的一手楼均价是多少。我不知道,觉得别人也难估准。恐怕,国土房管部门自己都不知道吧。

而对于开发商要求买家签双合同的行为,广东广强律师事务所律师吴杰臻分析认为,双合同的目的不是搭售,而是提高售房价格,目的在于规避地方限价政策。不违反法律、行政法规,但违反地方政府的行政措施。这样的性质决定其合同的效力难以否认,但这种规避限价行为如果被查实,国土房管部门便有权力对其进行查处。

然而,到目前为止,广州市场上鲜有开发商因双合同售房而被查的听闻。在双合同的问题上,开发商与国土房管部门始终相安无事地并行。

专家说法

北师大房地产研究中心主任董藩:

双合同是对违反市场规则的变相对抗

北师大房地产研究中心主任董藩接受南都采访时称,买不起房也不能说明定价不合理,政府采取这些措施,是对市场认识缺乏深度。

董藩称,市场有市场的规则,采取这些违反市场规则的措施时,就会产生黑市和出现变相的对抗措施,双合同就是变相的对抗措施。限售、限价等措施都是为了控制房价。政府采取这些措施,或者是他们对市场的认识缺乏深度。政府觉得必须控制房价,否则老百姓抱怨就会有问题。

很多人买不起房子,买不起不等于不合理。董藩认为,大家对于房地产市场的认识上有很多错误。总是觉得某个人买不起房定价就是不合理的,大家都从自己的收入判断。政府在这个问题上,认识也是低层次的。一部分人买不起房,说明的是收入、财富分配的状态,不说明定价是否合理。社会总是存在收入差异,房屋是价格量最大的商品,一定有人买不起。买不起是正常的。只要是市场经济国家,就不存在人人买得起房的社会。这也是为何世界各国都会有保障房,帮助买不起房的人。他认为,遵循市场规则,放开房地产市场才是解决之道。

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