兴麟系崩盘调查背后政商关系交错

2018年07月20日 来源:

“兴麟系”崩盘调查:背后政商关系交错

9月8日,兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人,在北京被包头市公安局人员抓获看到朋友匆匆转发来的上述信息,赵大宝简短地回了四个字,我看见了。

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赵大宝,是吴秉麟掌控的兴麟系房产中介集团某城市公司总经理,该集团和他同一级别的在全国超过100位。他们在兴麟总部思想灌输下,根据统一指示,带领员工承接小产权房、村证房等房产交易,以有关系操作贷款为由,套取客户数亿元首付款及手续费

兴麟系崩盘调查背后政商关系交错

,划转给总部,并在三四个月后客户投诉或退单时,协调退款并力争延期归还。

首付款都去哪儿了?数量激增的门店是重要出口。2009年吴秉麟在内蒙古建立第一家中介后,历经四年扩张,业务进入辽宁、陕西、河北、甘肃等9省区超过100个城市,门店数量超过2000家,兴麟系对内称呼兴麟集团,对外更自诩为中国房地产经纪机构总部。

在赵大宝看来,集团的运营思路概括为吸收客户首付款转移资金开新店吸收更多首付并安排退还欠款收支平衡后再开新店,美梦的最后一站是占领国内二手房市场进而转向正轨。

但崩盘的局面最终上演。据报道称,8月以来,全国9个省区兴麟系人走楼空,仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区客户受损金额便超2亿元。

赵大宝说,因为兴麟系在各地的名称不同,实际被挪用的首付款比想象中大,总金额或在5亿-10亿元。而自己手下的店员,如今也每天遭到客户轰炸,都是为追讨失去的首付款。

在紧张的资金循环过程中,兴麟系对一笔神秘开支大开绿灯:总部为各城市公司支出外务费,城市公司每月外务花销少则几千,多则几万,外务关系对象为房管局、派出所、工商局等,以吃饭送礼为主。外务费每月都不够花,个别市场一月能达10多万元。某城市给房管局副局长送1万多元的电子产品,给总部一打申请立马就批了。赵大宝说,外务活动目的是出现客户举报投诉时,有关部门能睁只眼闭只眼。

谁在助推兴麟系,是纵横交错的政商关系,贪图便宜的客户心理,抑或有谋划的吸金计划?

首付款里的商机

吴秉麟,1980年生人,宁夏同心县下马关镇人。坊间传闻,他发迹前,曾在内蒙古打工,开过餐厅,包过工程,还开过煤矿。

据知情人士描述,2009年吴秉麟在包头开办第一家中介公司。起初经营不善,几乎支撑不下去时,吴秉麟发现商机:小产权、村证房和没房本的房源,价格便宜却不能贷款交易,如能帮购房者搞定这类房源贷款,购房人群肯定很多。

以可为上述房源操作贷款的说辞,吴秉麟签下第一单,并要求先代收客户首付款,方便后续银行贷款办理,实际首付款很快花完。但房源难完成银行贷款,吴只能再签新合同并继续代收首付款填补旧的窟窿。由于敢宣称办理这类房源贷款的中介少见,吴秉麟生意火爆。同时,他又要求首付款缴纳后动辄三四个月时限办理贷款,一时间包头公司账上的钱多得没地方用。赵大宝说,吴秉麟这时决策拿钱开新市场,挣更多首付款还旧债再开新店。

吴秉麟开辟的第一批市场,位于呼和浩特、太原、沈阳等城市。并依赖老市场支援新市场开发,新市场补偿老市场退款的模式,吴秉麟用新融来的首付款去开辟了第二、第三直到第七批市场,进入宁夏、内蒙古、甘肃、山西、青海、河南、山东、陕西、河北等9省过百个城市。城市以北方为主,南方有成都、嘉兴、长沙等五地。以省为范围,兴麟系设大区总经理统筹省内业务,在内部称为省长,吴秉麟堂兄弟吴斌便是河北省长。

在开疆拓土的总经理眼里,吴秉麟是重义气的大哥。开辟新市场的总经理,往往可获得100万、一辆车和名牌支持。每年总经理大会,在场100多个总经理都带着总部配置的价格过万的三星[微博],吴秉麟会让秘书搬一盆水到桌上,只要下面有响,吴便把直接掰断扔到盆里并告诉他,开完会再找财务领钱买一个。他是在警示你,但又不想对不起兄弟,就再送你一个。赵大宝说,如果是你,你会不会特别佩服他?

摊子铺大,兴麟系亦初具规模,如何实现有效管理和资金调度尤为关键。兴麟系店员和店长促成客户签单,成交分为A类单(可正常办理贷款房)、B类单(可全款直接更名房)、C类单(没房本等无法贷款交易房)。其中,以其他中介不涉足的C类单为重点,以客户交钱并向总部回款为依据,结算提成鼓励签单。

拿到的兴麟系某城市公司文件显示,置业顾问基本工资加上全勤奖、车补、话补等总计2000元/月。另外,回款额3万元以下提成20%,万元提成30%,5万元以上提成35%,这是中介行业不可比拟的高提成。

公司核心思想就是签C。赵大宝说,做总经理第一要求是忠心,考察你是否会质疑公司签C类件,敢不敢签,愿不愿意相信公司。其他中介搞不定的房源,基本都在我们这儿签了,这种C类单占我们店成交的百分之八十。在兴麟系石家庄分支河北地丰房产经纪有限公司做经纪人的李浩然指出,公司培训时和我们说过,只要首付交到中介,没房本也能办理贷款,但需50个工作日左右时间。如果客户质疑,就告知中介和银行开发商有合作,绝没问题。

对资金流向的把控更为重要。在经纪人完成C类单签单后,会将客户引导到城市总部交手续费和首付款,当天晚上城市公司所有款项都会直接转到宁夏总部。

这类单以融资为主,实际根本难以完成贷款,一旦长期等待的业主追讨首付,城市公司会在一再拖延无效后提交退款申请,宁夏总部打款完成退款和千分之三的补偿金。上述过程上至城市公司总经理下至基层员工,所有行动都由宁夏总部统一指令,几无自主权。

据了解,兴麟集团总部财务部每天最少时亦有400笔进账和出账交易,多的时候甚至达到上千笔转账。这些转账,是各个城市市场收集的首付款每天汇到总部,总部再根据各地市场退钱或开新市场配置资金的工作在高负荷进行。

在兴麟系内部普及的理念是,集团二手房业务不是盈利的,实际是招募资金,也并非骗人,最终全给客户退款。这实际脱胎于吴秉麟的想法,给他一只鸡,在这儿放俩月下俩蛋,还客户一个蛋,自己剩一个蛋。

自己剩下的一个蛋,投到哪里去呢?据媒体报道,一种流向是利用长达两三个月的代收期限,几十万首付款以高利贷形式放出,挣几万元利息,最后赔偿买房人几千元了事。但赵大宝却并不认同。

赵大宝推测,在新市场拿到首付弥补旧市场亏空并有剩余资金后,公司想的是开辟更多市场获取更多首付款,C类件退款一直拖着。同时做强A、B类件,在交易中也能收取中介费,慢慢转型将公司推到正轨,第一步是在抢占市场。

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