二元户籍制度退出历史舞台利好三四线楼市

2018年08月26日 来源:

二元户籍制度退出历史舞台利好三四线楼市

有专家认为,进城农民并不是楼市的直接购买力,但人口流动会推动需求。

二元户籍制度退出历史舞台,给房地产市场带来什么影响?

2014年7月30日公布的国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》,明确了建立城乡统一的户口登记制度。这标志着我国实行了半个多世纪的农业和非农业二元户籍管理模式将退出历史舞台。农民进城楼市需求量大增,这是地产业界人士打的如意算盘。广东中原项目部总经理黄韬则认为,进城农民并不是楼市的直接购买力,不过由于人口流动会产生需求,人口浪潮由低向中高端推动,长期来说将是有利楼市的。

一问:农民进城就能形成购买力?

按照规划,我国常住人口城镇化率将从2012年的52.6%提高到2020年的60%左右,户籍人口城镇化率将从2012年的35.3%提高到2020年的45%左右。《关于进一步推进户籍制度改革的意见》中提到,到2020年,努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。在不少业内人士看来,随着农民进城落户

,除一线城市之外的中小城市的过剩库存将得到消化,房地产业将成为户改的受益者。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,每年有1200万~1700万人口从农村流入城市,一旦涉及到户籍改革,这些人可能成为将来的潜在购房群体。放开中等城市落户限制,可以有效促进购房的积极性。

房产集团广州总经理梁永光认为,户籍改革制度对三、四线城市的房地产市场会有一定促进作用。至于房价是否会上涨,部分取决于政府未来是否加大楼市的供应量。资深地产评论员韩世同则认为,户籍改革是一个渐进且漫长的过程,短期来说作用不会太明显。户籍改革会否最终释出购买力,需要出台一系列的配套细则,如农民进城当居民以后的谋生途径、教育医疗养老福利等,如果单单是户口转为居民而有名无实,那么农民进城的积极性会大打折扣。

二问:为何积分入户不含从化增城?

最近,广州市重启暂停了半年的积分入户,但在积分入户2014年新政中,对从化、增城买房却有限制:在增城、从化就业的外来工,即便在增城、从化两处有房产,也不能通过积分入户政策落户广州。居住在从化、增城两地的申请人,需要在其他十区内搭户才能申请入户。

韩世同和黄韬表示,由于增城和从化目前尚未正式并入广州市,有可能拦住了积分入户的入口。韩世同认为,在两市中,增城对抽疏东部人口贡献尤为大,目前在天河、科学城上班的白领都倾向在增城购房,未来开通的21号线将成为连接广州东部和增城的一大交通枢纽。如果这两市因不限购而允许外地人购房,而在这里买了房的外地人却不能申请积分入户,这就有点自相矛盾了。

三问:一线城市规模

严控还是扩张?

根据国家对于户籍改革的部署,一线城市户口严控是始终坚持的原则,放开一线城市户口几乎没有可能。韩世同建议,大中小城市应均衡发展,目前绝大部分资源向大城市倾斜,资源过于集中,这个方向应该有所改变。若中小城市发展也是朝着小而全的方向前进,不利于各地建立自己的特色。特大城市虽然维持户籍严控,但依然可以拉动周边城市的发展,如北京周边河北的环京区域、广州在珠三角周围的一小时城市圈以及上海的长三角城市群。

目前北上广深交通拥堵,教育医疗资源紧张已是公认的事实,不过在复旦大学经济学院教授陆铭看来,北上广深还可以继续变大。按照他的测算结果是,在未来20~30年时间里,上海人均GDP按年均8%~10%的增长速度将达到目前东京的水平,其人口规模应至少达到2500万甚至3000万。他表示:没有规模就没有发展。与其他世界性大都市相比,上海的人口规模偏小,人口密度偏低。从未来上海经济发展的目标而言,其人口规模更是偏小的。

学者比较了东京和上海的情况,认为内地大城市在管理城市上依然大有文章可做。东京容纳了3500万人口,却保持了便捷的交通、清洁的环境和较低的犯罪,使整个日本的经济发展受益于由此产生的集聚效应。我国的特大城市只要进一步提高治理能力,也可以发挥其在人口吸纳与规模扩大上的巨大潜力。

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