央行降息市场应声上涨研究机构只是短期利好

2018年08月11日 来源:

央行降息市场应声上涨 研究机构:只是短期利好

11月22日,央行推出的降息政策引起市场高度关注,等自媒体迎来涨声一片。

从上一周各大城市住房市场的表现来看,本次降息确实给上一周的房地产市场带来了利好,无论成交量还是经理人信心指数均有上涨,但研究机构同时提醒,降息对楼市的长期影响还未可知,购房者出手还需把握窗口期。

微言

朋友圈盛传最后买房机会

11月22日,央行推出的降息政策引起市场高度关注。在朋友圈,随着央妈的一声令下,群情振奋,一时间,房地产迎来重大利好房奴们有福了赶紧买吧,房价还得涨的论调随处可见,大有山雨欲来风满楼的态势。

比较具有代表性的一条是这样写的:2006年的降息,导致了2007年房价的大幅度上涨;2009年2月的大幅度降息,当年全国房价暴涨100%;2012年7月份的降息,2013年房价涨了40%。2014年11月22日开始降息,这是第四次,本世纪最后一次买房的机会,今年不买房,5年都白忙!然而与此同时,也有人将此次降息解读为政府的进一步救市举措,认为此时买房极有可能买在山顶。

市场

降息后住宅市场成交活跃

无论各路大神对本次降息的影响评价如何,上周地产市场的表现却着实令业内人士兴奋。

中原地产研究院的统计数据显示,21日降息消息发布之后,周末市场立即以活跃的成交量回应。中原地产监测的40个重点城市数据显示,降息政策发布后的第一个周末,新房成交面积较11月前三个周末的平均水平上升5%,其中除二线城市微降2%外,一线及三线城市分别上升20%及12%。

二手房成交表现同样热烈,中原监测的21个重点城市数据显示,上周二手房合计成交面积达到今年以来第二高位,较今年周均值上升29%。一线城市中,除广州外,北京、上海、深圳上周二手房成交面积均明显增长,较今年周均值分别上升47%、54%及68%。

楼市年末翘尾已成定局

市场为何对降息政策如此敏感?传言中提到的历史数据的影响不容小觑

央行降息市场应声上涨研究机构只是短期利好

中原地产发布的研究报告显示,回顾过往两次集中降息降准的周期,均对房地产市场成交带来了明显的拉升作用。如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策,存在特殊性及不可复制性,那么2011年12月至2012年7月间降息降准后的市场反应,则更具有参考意义。从上述40个城市成交表现来看,上一轮降息开启后,市场从2012年3月起逐步回暖,且成交高位延续至整个2013年。

从本轮市场表现来看,虽然2014年起市场明显回落,但随着央行新政的利好,10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立,使年末成交翘尾成为定局。

评论

救市政策仅解燃眉之急

尽管降息在短期内对楼市的利好十分明显,但中原地产发布的研究报告同时提示,全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升,尤其二三线城市存量增长明显,供求格局的变化令市场后续走势存在不确定性。

相比之下,另一家研究机构的观点则更为激进。同策咨询研究部总监张宏伟认为,从目前的经济基本面来看,经济增速对推升楼市基本面回升的动力有限,年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来。

张宏伟认为,当前楼市面临的问题是供大于求,即需求无法消化这么多的库存。此时,央行降息及地方政府救市等政策面的干预只能解决尽可能加快去库存的燃眉之急,无法改变当前楼市总体供大于求的本质。未来,当政策面引发的市场行情退去之后,未来的市场走势还是由供求决定的,楼市库存偏大的问题迟早还是会暴露出来。

因此,一定意义上来看,央行降息意味着对楼市短期利好,长期利空,并且也很难避免长期利空的发生。

展望

房企应借机去库存

在短期利好,长期利空的大背景下,银行等金融机构对于楼市投资的风险控制依旧不会降低,这也意味着未来一段时期内无论是开发贷款还是个人按揭贷款,银行等金融机构惜贷的行为很可能持续。

同时,对于大多数城市来讲,尽管会出现一波放量的成交行情,但楼市仍然面临去库存压力。因此,无论从货币政策还是市场预期,房产开发企业资金紧张的问题很难在短期内缓解。

张宏伟认为,开发商此时不宜借机捂盘惜售,比较明智的做法是利用政策短期利好的窗口期,未雨绸缪,继续加大去库存力度,通过尽快回笼资金减轻企业资金面的压力,同时,也尽可减少未来可预见的市场风险对自己的影响。

购房者需把握窗口期

另一方面,对于购房者来讲则应该把握好上述市场节奏变化过程中的购房时机。

对商业房贷客户来讲,由于此次降息,短期内购房者的购房成本在降低。

按贷款100万元,基准利率,20年等额本息还款计算,降息前月供为7485.2元。此次降息后,月供将降至7251.12元,每月减负234.08元,全年可减负2808.96元。

张宏伟认为,短期内来看,楼市接下来几个月成交量会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市来讲会出现小幅涨价的现象。

此时,对于购房者来讲,应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好政策短期红利带来的购房窗口期。

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